#12 Bauträger, Generalunternehmer oder Einzelvergabe?

Generalunternehmer, Bauträger oder Einzelvergabe beim Hausbau?

Beim Bau eines Neubaus stellt sich zu Beginn gleich eine wesentliche Frage:
Welche Vorteile bringt die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer oder einem Bauträger mit sich? Oder ist doch die Einzelvergabe das Richtige für mich?

Generalunternehmer│GU

Der Generalunternehmer – in den meisten Fällen ist das die Baufirma – übernimmt die Ausführung der eigenen handwerklichen Tätigkeiten, andere Leistungen übergibt er an ein Sub-Unternehmen.

Übernimmt der Generalunternehmer auch die Planung des Hauses, spricht man von einem Totalunternehmer. Fallen einzelne Gewerke raus oder werden diese separat vergeben, handelt es sich um einen Teil-Generalunternehmer.

Beauftragen Sie also eine Baufirma als Generalunternehmer, ist dieser Ihr einziger Ansprech- und zugleich auch alleiniger Vertragspartner. Enormer Vorteil bei dieser Variante ist, dass der Generalunternehmer die gesamte Koordination und Abwicklung des Bauvorhabens übernimmt.
Der Generalunternehmer schreibt sämtliche Gewerke aus, vergleicht die Preise und vergibt den Auftrag an den Bestbieter. Wobei Bestbieter in diesem Fall nicht unbedingt günstigster Preis bedeutet – auch die Qualität muss stimmen. Denn ist der Sub-Unternehmer nach der Ausführung seiner Arbeiten insolvent, bliebt die Haftung für den Generalunternehmer gegenüber der Bauherrschaft bestehen.

Der Generalunternehmer betreut das Bauvorhaben über die gesamte Bauzeit hinweg und behält so auch den Überblick über die Bauzeit und die Baukosten.

Für die Organisation plus Abwicklung des Bauprojektes, aber auch für die Haftung für die Sub-Unternehmen berechnet der Generalunternehmer einen Aufschlag prozentuell zur Auftragssumme.
Oft wird der Generalunternehmer bis zur schlüsselfertigen Übergabe des Bauvorhabens beauftragt. Da der Begriff „schlüsselfertig“ allerdings nicht genau definiert ist, empfiehlt es sich, die Ausbaustufe mit dem Generalunternehmer zu vereinbaren.

Generalübernehmer│GÜ

Im Gegensatz zum GU vergibt der Generalübernehmer sämtliche Leistungen. Er selbst übernimmt die Koordination des Bauprojekts und haftet auch für die Leistung seiner Sub-Unternehmer. Wie beim Generalunternehmer ist der Generalübernehmer einziger Ansprech- und Vertragspartner für die Bauherrschaft.

TIPP
Die Beauftragung eines Generalunternehmers bzw. Generalübernehmers eignet sich vorwiegend für Bauherrinnen und Bauherren, die wenig Zeit für die Koordination der Gewerke haben bzw. über wenig Erfahrung in der Baupraxis verfügen. Darum ist der Aufschlag allemal gut investiert.
In den meisten Fällen bietet Ihnen der GU und auch der GÜ einen Fixpreis an. Zusätzlich beauftrage Leistungen, die nicht Teil das Hauptauftrages sind, werden aber natürlich separat abgerechnet.

Bauträger

Der Bauträger verkauft neben der gesamten Bauleistung auch den Baugrund, auf dem das Haus gebaut wird. Außerdem beinhaltet sein Angebot die gesamte Planung plus Behördenwege, die Ausschreibung und Vergabe der einzelnen Gewerke sowie die praktische Umsetzung inkl. Abnahme des Bauvorhabens. Der Bauträger kontrolliert also sämtliche Bauleistungen in rechtlicher, wirtschaftlicher, kostentechnischer und qualitativer Hinsicht. Für Sie als Bauherrschaft ist er der einzige Ansprechpartner und somit auch haftbar.

TIPP
Die Zusammenarbeit mit einem Bauträger ist vor allem dann interessant, wenn Sie noch kein Grundstück besitzen oder eine zeitsparende Abwicklung des Bauvorhabens bevorzugen. Außerdem wissen Sie bereits zu Beginn, welche Kosten auf Sie zukommen. Zusatzleistungen werden aber auch hier extra verrechnet.

Einzelvergabe

Bei der Einzelvergabe vergeben Sie die einzelnen Leistungen separat – der Handwerksbetrieb übernimmt somit nur seine eigenen bautechnischen Arbeiten. Diese Art der Vergabe beinhaltet einen hohen Grad an Mitbestimmung und Eigenverantwortung, was für Sie zugleich einen höheren Energie- und Zeitaufwand bedeutet.

TIPP
Die Einzelvergabe eignet sich für Bauherrinnen und Bauherrn, die Erfahrungen im Bereich des Hausbaus haben, einzelne Leistungen selbst übernehmen möchten und die Zeit haben, verschiedene Gewerke zu koordinieren. Dazu gehört auch, dass Sie die Baukosten selbst im Überblick behalten.


Wenn Sie dennoch nicht auf professionelle Unterstützung verzichten möchten, empfiehlt es sich, mit einer Fachkraft, wie etwa einem Architekten/einer Architektin oder einem Bauingenieur/einer Bauingenieurin, zusammen zu arbeiten. Dadurch erhalten Sie wertvolle Hilfsstellung beispielsweise in der Ausschreibung der Gewerke oder direkt auf der Baustelle in Form einer örtlichen Bauaufsicht (ÖBA). Die ÖBA handelt in Ihrem Interesse und steuert und kontrolliert sämtliche Prozesse auf der Baustelle. Außerdem achtet sie auf die Bauzeit, gibt Rechnungen nach dem Baufortschritt frei und nimmt auch das Bauvorhaben ab.

Bei der Einzelvergaben sind die Gewerke nur für ihre eigenen Leistungen haftbar. Bei Eigenleistungen entfällt der Haftungsanspruch. Darum empfiehlt es sich, bei der Vergabe der Leistungen nicht nur nach dem Angebotspreis zu gehen, denn: ist die Firma nicht mehr geschäftsfähig, übernimmt auch niemand die Haftung für mögliche Schäden.

Fazit

Natürlich gibt es in der Praxis immer wieder Mischformen. Daher ist es ratsam, mit dem Architekten/der Architektin oder der Baufirma die verschiedenen Möglichkeiten zu besprechen, und abzuwiegen, welche Zusammenarbeit für Sie die beste ist. Denn auch in der Abwicklung der Verträge bestehen dahingehend Unterschiede.

Egal, für welche Variante Sie sich entscheiden:
Prüfen Sie Ihre Vertragspartner und die Unternehmen, mit denen Sie zusammenarbeiten, gut.
Lassen Sie sich Referenzen zeigen und ein Angebot vorlegen, in dem Leistungen und Kosten transparent angeführt sind. Oft sind auch persönliche Empfehlungen von Firmen sehr hilfreich.  

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